AIRBNB e tassazione affitti brevi

Maurizio Secco, Nicola Santangelo

AIRBNB e tassazione affitti brevi

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Il piccolo proprietario immobiliare che vuole generare un reddito dal proprio immobile ha, in linea generale, due differenti opzioni: concederlo in affitto con la formula tradizionale oppure offrirlo in locazione con la formula dell’affitto breve e iniziare a guadagnare con Airbnb. È su questa seconda opzione che si concentra questo libro. Il lettore potrà ottimizzare i propri guadagni su Airbnb, conoscere tutte le reali opportunità che riguardano le locazioni brevi, distinguere l’attività occasionale da quella imprenditoriale e riconoscere le imposte e le tasse da pagare nonché le regole da seguire per evitare di incorrere nel rischio di abusivismo o evasione.

Il testo è una guida completa per gestire al meglio gli affitti brevi e rispettare le normative fiscali. Si apre illustrando le opportunità della sharing economy e il fenomeno Airbnb che ha spinto al massimo il business delle locazioni brevi e ha ampliato le occasioni per generare un reddito immediato dai propri immobili sfitti. Quindi prosegue con una chiara disamina delle diverse tipologie di strutture ricettive, con particolare riferimento a bed & breakfast, case vacanze e affittacamere. Viene esposta, quindi, la disciplina delle locazioni turistiche, delle locazioni di natura transitoria e delle locazioni brevi nonché gli adempimenti da rispettare per l’avvio dell’attività (SCIA, comunicazione alla Questura, richiesta del CIN e iscrizione alla banca dati delle strutture ricettive).

Di particolare importanza è l’aspetto fiscale. Per questo motivo, il libro si concentra sulla normativa IVA e sulla tassazione dei proventi (cedolare secca, ritenuta d’acconto, redditi diversi, regime forfetario). Sarà questo il momento esatto per comprendere che tipo di attività si intende avviare, se imprenditoriale oppure occasionale.

Il volume, inoltre, segue il piccolo proprietario immobiliare anche in riferimento alla gestione dell’attività, guidandolo nei principali adempimenti quali la redazione dell’eventuale contratto di locazione, la ricevuta fiscale da rilasciare al proprio ospite con l’eventuale marca da bollo, il pagamento del canone RAI, i diritti SIAE, l’IMU, la TARI e l’imposta di soggiorno.

Un capitolo intero è, inoltre, dedicato alla professione del property manager, una nuova figura che opera nel settore immobiliare e supporta il proprietario lungo tutto il percorso della messa a reddito del proprio immobile.

Sono diverse le agevolazioni che il proprietario immobiliare può sfruttare a proprio vantaggio. Sotto tale aspetto, il libro offre chiarimenti in riferimento ad agevolazioni prima casa, detraibilità degli interessi sul mutuo, detrazione per la ristrutturazione dell’immobile e bonus mobili, sismabonus, detrazioni per la riqualificazione energetica, bonus barriere architettoniche, superbonus, tax credit riqualificazione per le attività alberghiere e detrazioni IVA per le ristrutturazioni di unità abitative da parte di imprese non edili.

In conclusione, un capitolo dedicato a quesiti e risposte fornirà al lettore risposte chiare e immediate ai principali dubbi. Completano e arricchiscono il libro i modelli e formulari allegati:

• requisiti minimi foresterie lombarde (ex affittacamere) – allegato C Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016;
• requisiti minimi bed & breakfast – allegato E Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016;
• requisiti minimi appartamenti e case vacanze – allegato B Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016;
• contratto di locazione breve con finalità turistica (CCIAA di Milano) – (ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431);
• contratto di locazione formula weekend – (ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431);
• contratto di locazione turistica (casa vacanze) – (Modello Confedilizia ANBBA AICAV);
• contratto di locazione breve in inglese;
• contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria – (ai sensi dell’art. 5, comma 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - allegato C (Modello Confedilizia);
• contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per studenti universitari – (ai sensi dell’art. 5, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - allegato E);
• contratto di mandato a Property Manager per la gestione di locazione immobiliare – (CCIAA di Milano);
• dichiarazione sostitutiva RAI;
• esenzione pagamento RAI.

Il libro, aggiornato alla legge di bilancio 2025, è rivolto prevalentemente ai piccoli proprietari immobiliari che intendano generare un profitto dai propri immobili sfitti ma è utile anche a ragionieri e dottori commercialisti che intendano rimanere aggiornati sulla normativa che riguarda le locazioni di immobili ad uso abitativo.

Questo libro offre:

• chiarezza normativa: comprendere quando l’attività è considerata imprenditoriale e quando è occasionale, evitando sanzioni;
• aggiornamenti fiscali 2025: codice identificativo nazionale (CIN), nuove aliquote IRPEF, ampliamento del regime forfettario, revisione delle agevolazioni fiscali sulla casa;
• gestione semplificata: approfondimenti su IVA, cedolare secca, imposta di soggiorno e altri adempimenti;
• ruolo del property manager: la figura professionale del property manager.