Modello 730: compilazione del quadro Redditi dei fabbricati

I proprietari di fabbricati situati nel territorio dello Stato devono indicare nel modello 730 i relativi redditi prodotti. Nel caso in questione occorre compilare il quadro B della dichiarazione denominato "Redditi dei fabbricati e altri dati". In particolare, bisogna indicare, per ogni fabbricato, la rendita, l'utilizzo del bene, il possesso in giorni e in percentuale, l'eventuale canone di locazione con il relativo codice, il codice del comune e la cedolare secca. Inoltre bisogna indicare eventuali casi straordinari. Vediamo, nel dettaglio, come compilare il modello 730 con particolare riferimento al quadro B denominato "Redditi dei fabbricati e altri dati".

Soggetti obbligati alla compilazione del quadro B

Il quadro B denominato "Redditi dei fabbricati e altri dati" deve essere compilato dai seguenti soggetti:

• proprietari di fabbricati situati nello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita;
• titolari dell’usufrutto o altro diritto reale su fabbricati situati nel territorio dello Stato italiano che sono o devono essere iscritti nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita. In caso di usufrutto o altro diritto reale (es. uso o abitazione) il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare il fabbricato;
• possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non possono essere considerati rurali;
• soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati.

Fabbricati che non vanno dichiarati

Non producono reddito dei fabbricati e quindi non vanno dichiarati:

• le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite ad usi agricoli. In tale caso il relativo reddito è già compreso in quello catastale del terreno. Le unità immobiliari che sulla base della normativa vigente non hanno i requisiti per essere considerate rurali devono essere dichiarate utilizzando, in assenza di quella definitiva, la rendita presunta. Sono comunque considerate produttive di reddito di fabbricati le unità immobiliari che rientrano nelle categorie A/1 e A/8 e quelle che hanno caratteristiche di lusso;
• le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
• i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
• le unità immobiliari, per cui sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per il solo periodo di validità del provvedimento, durante il quale l’unità immobiliare non deve essere comunque utilizzata;
• gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito dall’utilizzo dell’immobile. Il contribuente in questo caso deve presentare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio;
• le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze.

Inoltre, non vanno dichiarati, perché compresi nel reddito dominicale e agrario dei terreni su cui si trovano, i redditi dei fabbricati nelle zone rurali e non utilizzabili ad abitazione alla data del 7 maggio 2004, che vengono ristrutturati nel rispetto della vigente disciplina edilizia dall’imprenditore agricolo proprietario, acquisiscono i requisiti di abitabilità, e sono concessi in locazione dall’imprenditore agricolo. Questa disciplina si applica solo per il periodo del primo contratto di locazione che deve avere una durata compresa tra cinque e nove anni (art. 12 del D. Lgs. n. 99 del 29 marzo 2004, in vigore dal 7 maggio 2004).

Abitazione principale e fabbricati non locati: Imu o Irpef

In generale, per l'anno 2016 non è prevista l'Imu per l'abitazione principale e le relative pertinenze. In tali circostanze, pertanto, il relativo reddito concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef. È, comunque, prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all'ammontare della rendita catastale dell'unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze. Diversamente non si applica l'Irpef e le relative addizionali alle abitazioni per le quali è dovuta l'Imu quali, ad esempio le abitazioni di lusso (classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9). In queste ipotesi, poiché il reddito dell’abitazione principale non concorre al reddito complessivo, non spetta la relativa deduzione. Sui redditi dei fabbricati non locati (compresi quelli concessi in comodato d'uso gratuito), in generale, l'Imu sostituisce l'Irpef e le relative addizionali.

Sono, tuttavia, previste alcune eccezioni:

• per alcune categorie di immobili può essere prevista l’esenzione totale dall’Imu. In questo caso nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 1. Dal 2016, per l’unità immobiliare concessa in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale, non deve essere indicato tale codice in quanto è prevista la riduzione al 50% dell’IMU invece dell’esenzione totale (legge n. 208 del 28 dicembre 2015, art. 1, comma 10);
• se gli immobili ad uso abitativo (Categorie catastali da A1 ad A11, escluso A10) non locati e assoggettati all’Imu sono situati nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale (anche se fabbricato rurale) il relativo reddito concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%. In questo caso nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 3. Si ricorda che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente (codice 1 nella colonna 2).

Cedolare secca

Le abitazioni concesse in locazione possono essere assoggettate a un particolare tipo di tassazione definito cedolare secca di cui all'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva all'Irpef, alle addizionali regionale e comunale e alle imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. Esercitando l'opzione per la cedolare secca, pertanto, i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef.

L’opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, per contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative. Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, al quale si applica un’aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero. E' prevista, inoltre, un'aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431 del 1998) relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.

L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. Se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all’Agenzia delle Entrate la relativa opzione.

Le caselle da compilare nel modello 730 sono quelle relative a:

• dati dell’immobile concesso in locazione
• esercizio della cedolare secca
• estremi di registrazione del contratto di locazione

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Casi particolari di compilazione del modello 730

I locali per la portineria, l’alloggio del portiere e gli altri servizi di proprietà condominiale che hanno una rendita catastale autonoma devono essere dichiarati dal condomino solo se la quota di reddito che spetta per ciascuna unità immobiliare è superiore a 25,82 euro. L’esclusione non si applica per gli immobili concessi in locazione e per i negozi.

I soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa assegnatari di alloggi, anche se non ancora titolari di mutuo individuale, devono dichiarare il reddito dell’alloggio assegnato con verbale di assegnazione della cooperativa. Stesso obbligo vale per chi ha avuto in assegnazione uno degli alloggi riscattati o per i quali è previsto un patto di futura vendita da parte di Enti come lo IACP (Istituto Autonomo Case Popolari), ex INCIS (Istituto Nazionale Case per gli Impiegati dello Stato), ecc.

I redditi derivanti dai lastrici solari e dalle aree urbane e i fabbricati situati all’estero devono essere dichiarati nel quadro D.

Gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati dal comodatario (es. un familiare che utilizza gratuitamente l’immobile) ma dal proprietario.