Bonus prima casa 2025: le agevolazioni per l’acquisto del tuo immobile

La vigente normativa fiscale prevede interessanti agevolazioni per l’acquisto di un’abitazione. Occorre preliminarmente rappresentare che le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano in base alla tipologia venditore – se privato o impresa – e alla circostanza che si sia in presenza di benefici – agevolazione prima casa o meno. In questo articolo ti parlo del bonus prima casa previsto nel 2025. Continua a leggere, conoscerai le agevolazioni che puoi avere per l’acquisto del tuo immobile.

Le imposte per l’acquisto di un immobile

Per comprendere la misura delle imposte che deve pagare chi acquista un immobile, occorre preliminarmente fare alcune considerazioni in riferimento al soggetto che vende l’immobile. L’acquisto, infatti, può avvenire direttamente da un’impresa oppure da un privato.    

In base al tipo di soggetto venditore, infatti, varia anche l’assetto fiscale e, quindi, la tipologia e la misura delle imposte. Da tenere conto, inoltre, l’opportunità che offre il fisco di optare per il sistema prezzo-valore. L’opzione potrebbe consentire di pagare meno tasse e risparmiare anche sulla parcella del notaio.

Acquisto da un’impresa

Se il venditore è un’impresa, in linea generale la cessione dell’immobile è esente da IVA. In questo caso l’acquirente deve pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Esistono, inoltre, operazioni soggette a IVA. Infatti, l’imposta sul valore aggiuntosi applica:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’IVA al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’IVA al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Quando la vendita della casa è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.    

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. L’imposta di registro proporzionale non può essere di importo inferiore a 1.000 euro.

Acquisto da un privato

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. L’imposta di registro proporzionale non può essere di importo inferiore a 1.000 euro.

Il sistema del prezzo-valore

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.    

Il prezzo-valore consente di tassare il trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto.    

La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a IVA) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali).    

Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze e può essere applicato sia negli acquisti con presenza dei benefici prima casa sia negli acquisti in cui è assente l'agevolazione.    

Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla prima casa) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Il beneficio della prima casa consente di pagare meno imposte. Tuttavia, l’applicazione dell’agevolazione richiede la sussistenza di alcune condizioni specificamente individuate dalla nota II-bis posta in calce all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (TUR) di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

Requisiti per acquistare un immobile con le agevolazioni prima casa

In generale, le agevolazioni prima casa si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
• il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente ha determinati requisiti.

Categorie catastali che beneficiano dell’agevolazione prima casa

Per usufruire delle agevolazioni prima casa, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni per la prima casa spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile. Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato.    

Non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Residenza per beneficiare delle agevolazioni prima casa

Per usufruire dei benefici inerenti all’agevolazione prima casa, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro comune, entro diciotto mesi dall’acquisto deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.    

Giova chiarire che la normativa in commento si limita a prevedere che la residenza sia nel medesimo Comune in cui è situato l’immobile senza per questo entrare nel merito che sia proprio nell’immobile acquistato né che il beneficiario vada effettivamente ad abitare nell’abitazione oggetto di acquisto agevolato.    

Il mancato trasferimento della residenza entro diciotto mesi dall’acquisto comporta la decadenza del beneficio. L’Amministrazione finanziaria, pertanto, emette l’avviso di liquidazione dell’imposta ordinaria recuperando la somma pari alla differenza d’imposta maggiorata di interessi e sanzione pari al 30%.    

Non si decade dall’agevolazione qualora il mancato trasferimento entro il termine dei diciotto mesi sia stato determinato da cause di forza maggiore¹.    

Fra le cause di forza maggiore si possono citare:

• i lunghi lavori di messa in sicurezza dell’edificio per gli smottamenti provocati da abbondanti piogge;
• il ritrovamento di reperti archeologici;
• la necessità di riparare vizi della costruzione;
• il mancato rilascio del certificato di residenza;
• la morte dell’acquirente o la grave malattia di un figlio.

Ai sensi dell’art. 76 del Testo unico dell’imposta di registro, l’Amministrazione finanziaria ha un termine triennale, decorrente dal diciottesimo mese successivo al rogito d’acquisto, per accertare che il soggetto acquirente abbia effettivamente stabilito la propria residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile oggetto di acquisto agevolato².    

Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Requisiti dell’acquirente per ottenere l’agevolazione prima casa

Per beneficiare dell’agevolazione prima casa, l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.    

L’acquirente, inoltre, non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa. Tale requisito non sussiste, sempreché ricorrano gli altri requisiti previsti dalla normativa, qualora l’immobile acquistato sia alienato entro un anno dalla data dell’atto.    

Pertanto, la titolarità di un'altra casa di abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui essa è posta costituiscono condizioni ostative alla fruizione dei benefici prima casa.    

L’agevolazione prima casa è applicabile anche quando il contratto di compravendita sia “a favore di terzo³” (ad esempio il padre che acquista un immobile per il figlio) a condizione che il soggetto terzo abbia i requisiti previsti per fruire del beneficio fiscale⁴.

Eccezioni nella fruizione dell’agevolazione prima casa

L’agevolazione prima casa è riconosciuta anche quando un soggetto, già proprietario di altri appartamenti siti nello stesso immobile per i quali ha usufruito dell’agevolazione prima casa, decida di acquistare, sempre nello stesso stabile, una nuova ubicazione adiacente agli appartamenti già posseduti e proceda alla successiva unificazione, anche catastale, delle tre abitazioni in un’unica unità immobiliare⁵.    

In tal caso, il regime di favore si applica anche all’acquisto del nuovo immobile a condizione che l’abitazione, come risultante dalla riunione, sia classificata in una categoria diversa da A/1, A/8 e A9.    

Il beneficio, inoltre, spetta se il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione prima casa, proceda con l'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.    

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. L’estensione dell’agevolazione non spetta se si possiede nello stesso comune un immobile non acquistato con le agevolazioni prima casa⁶. In quest’ultimo caso torna in vigore la regola ordinaria: per fruire delle agevolazioni prima casa occorre prima vendere l’immobile e solo successivamente acquistarne uno con le agevolazioni.    

L’agevolazione prima casa spetta anche a chi abbia già, nel medesimo Comune, la proprietà di un’altra casa che sia inidonea all’uso abitativo in quanto locata a terzi (sempreché non si tratti di una locazione preordinata a consentire l’abusivo avvalimento dell’agevolazione)⁷.

Credito d’imposta riacquisto prima casa

Ai sensi dell’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione dell'immobile per il quale si è fruito dell'aliquota agevolata prevista ai fini dell'imposta di registro e dell'imposta sul valore aggiunto per la prima casa, un'altra casa di abitazione classificata in una categoria diversa da A/1, A/8 e A9, in presenza delle condizioni previste per fruire delle agevolazioni prima casa, è attribuito un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.    

L'ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all'imposta di registro o all'imposta sul valore aggiunto dovuta per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione classificata in una categoria diversa da A/1, A/8 e A9.    

Il credito d'imposta può essere portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto. Può altresì essere utilizzato in compensazione ma non può mai dare luogo a rimborsi.

Acquisto immobile da un’impresa con beneficio prima casa

Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA occorre pagare le seguenti imposte:

• IVA ridotta al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Quando si acquista con i benefici prima casa, se la vendita è soggetta a IVA, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione, mentre le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro ciascuna).    

Se il venditore è un’impresa che vende in esenzione IVA:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

L’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro.

Acquisto immobile da un privato con beneficio prima casa

Se il venditore è un privato, l’acquisto di un immobile con beneficio della prima casa comporta il pagamento dei seguenti tributi:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2%;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

L’imposta di registro proporzionale (2%) non può essere di importo inferiore a 1.000 euro.

Meccanismo del prezzo-valore per l’acquisto di un immobile con agevolazione prima casa

Il meccanismo del prezzo-valore si applica, per le compravendite non soggette a IVA, anche quando si acquista con i benefici prima casa. In questo caso, il valore catastale si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110.

<sup>1. Cassazione, sent. 19247/2014.   
2. Cassazione, ordinanza 1 dicembre 2017, n. 28860.   
3. La fattispecie dell’acquisto a favore di terzo è disciplinata dall’art. 1411 del Codice civile.   
4. Commissione Tributaria Provinciale Forlì, sent. 12 gennaio 2018.  
5. Agenzia delle entrate, risoluzione 19 dicembre 2017, n. 154/E.
6. Agenzia delle entrate, circolare 8 aprile 2016, n. 12/E.
7. Cassazione, ordinanza 19989/2018.</sup>