I contratti di affitto a canone concordato sono una fattispecie contrattuale che offrono all'inquilino la possibilità di beneficiare di un canone calmierato e al locatore un pacchetto di sconti fiscali variabili a seconda del Comune. In questo articolo ti parlerò della normativa e delle caratteristiche delle locazioni a canone concordato e, più in particolare, delle modalità di determinazione del canone e degli elementi di cui il contratto deve essere composto.
Introduzione
I contratti di affitto a canone concordato sono una fattispecie contrattuale che offrono:
- all'inquilino, la possibilità di beneficiare di un canone calmierato;
- al locatore, un pacchetto di sconti fiscali variabili a seconda del Comune.
Il comma 3, art. 2 della legge 431/1998 dispone che tra locatore e conduttore è possibile stipulare contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato definendo il valore del canone, la durata del contratto e le altre condizioni contrattuali tenendo conto di quanto stabilito in appositi accordi definiti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
In data 8 febbraio 1999 è stata sottoscritta la Convenzione nazionale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale i cui criteri generali sono stati indicati nel Dm 5 marzo 1999 del Ministero dei lavori pubblici.
A seguito del varo del decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, in molti Comuni sono stati rinnovati gli accordi locali.
Caratteristiche delle locazioni a canone concordato
La particolarità delle locazioni a canone concordato sta principalmente nel canone. È, infatti, calcolato sulla base di accordi territoriali con importi anche inferiori a quelli di libero mercato.
Il territorio comunale è generalmente suddiviso in zone, per ognuna delle quali sono stabilite delle fasce a seconda delle caratteristiche dell'immobile. Per ogni fascia, le associazioni di categoria contrattano i valori massimi e minimi per metri quadri.
Qualora per il comune in cui si trova l'immobile non esista un accordo territoriale, è possibile fare riferimento all'accordo previsto nel comune più vicino, anche se appartenente ad altra regione.
Determinazione del canoni di locazione
In base a quanto previsto dall'art. 1 del Dm 5 marzo 1999, gli accordi territoriali stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali il canone dei singoli contratti è concordato tra le parti tenendo conto delle caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare.
Più nel dettaglio, sono individuati insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari) e tipi edilizi (categorie e classi catastali). A loro volta, all'interno delle aree omogenee possono essere individuate zone di particolare pregio o degrado.
Per ogni area ed per ogni eventuale zona sono previsti valori minimi e massimi del canone.
Per la determinazione del canone effettivo, che deve rientrare all'interno del range valore minimo-valore massimo, le parti devono tenere conto dei seguenti elementi:
- tipologia dell'alloggio;
- stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile;
- pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.);
- dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d'aria, ecc.);
- eventuale dotazione di mobilio.
Nella definizione del canone effettivo, le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori. Per i contratti non assistiti, le parti sono tenute ad acquisire una attestazione rilasciata da almeno una delle organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori secondo le modalità definite sulla base di accordi stipulati in sede locale, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso. Tale attestazione assume valenza anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.
Elementi del contratto
Ai sensi del comma 9, art. 1, Dm 5 marzo 1999, il contratto deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.
Tali contratti di locazione possono essere stipulati utilizzando i modelli stabiliti negli accordi locali e depositati presso il Comune, unitamente agli accordi territoriali.
Mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e bed & breakfast
- locazioni brevi, ossia i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici;
- bed & breakfast, ossia una struttura ricettiva a conduzione e organizzazione familiare che fornisce al proprio ospite il servizio di alloggio e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare in cui dimora il proprietario;
- strutture ricettive con le caratteristiche della civile abitazione, ossia affittacamere, agriturismo, albergo diffuso, appartamento ammobiliato per uso turistico, casa per ferie, casa religiosa, casa vacanze, country house e residenze di campagna.
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