Cedolare secca sugli affitti e sulle locazioni brevi: le novità che devi sapere

Il 2024 è stato un anno particolare per la cedolare secca sulle locazioni brevi. Abbiamo assistito, infatti, all’incremento dell’aliquota dal 21% al 26% sugli immobili diversi dal primo. La novità riguarda, quindi, esclusivamente coloro che affittano più di un immobile. In questo articolo farò chiarezza non soltanto sulle novità che riguardano la cedolare secca ordinaria sugli affitti ma anche in riferimento alle locazioni brevi.

Come funziona la cedolare secca

Le locazioni brevi sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a trenta giorni, compresi i casi in cui sia prevista la prestazione di servizi strettamente connessi, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.

Sono compresi nella disciplina delle locazioni brevi anche i contratti di sublocazione e i contratti conclusi dal comodatario riguardanti l’immobile di terzi. Non rientrano, invece, nella disciplina delle locazioni brevi i bed & breakfast. Inoltre è esclusa, per disposizione normativa, l’applicabilità del regime delle locazioni brevi qualora si mettano in locazione più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta (in caso di destinazione alla locazione breve di cinque o più appartamenti, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale). Infine, ai fini dell’applicabilità della cedolare secca sulle locazioni brevi, il contratto deve essere stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa.

Per i contratti di locazione breve è possibile optare per il regime della cedolare secca in luogo della tassazione ordinaria. L’opzione permette di assoggettare i canoni di locazione, in alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini Irpef, ad un’imposta operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. Resta intesto che la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione esenti dall’obbligo di registrazione.

Il locatore esercita l’opzione per la cedolare secca con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi. L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati.

Con le novità introdotte dalla legge di bilancio 2024, l’aliquota base della cedolare secca è pari al 26%. Per i redditi derivanti da una sola unità immobiliare, tuttavia, si applica l’aliquota ridotta del 21%. L’immobile su cui si applica la cedolare secca al 21% dovrà essere individuato in sede di dichiarazione dei redditi.

Altra novità introdotta dalla legge di bilancio 2024 è la previsione che qualora vi siano agenti immobiliari o marketplace di intermediazione incaricati dell’incasso del canone (quali, ad esempio, Airbnb), la ritenuta che la normativa impone loro di applicare, non è da intendersi a titolo di imposta ovvero di acconto solo nei casi di applicazione dell’Irpef bensì si considera sempre a titolo di acconto.

Infatti, per espressa previsione normativa, i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, operano in qualità di sostituti d’imposta una ritenuta a titolo di acconto del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedono al relativo versamento e alla relativa certificazione.

Cos’è la cedolare secca sugli affitti

La novità, è bene precisarlo, riguarda esclusivamente la cedolare secca sulle locazioni brevi. Rimane, infatti, al 21% la cedolare secca ordinaria applicabile alle locazioni abitative in genere.

La cedolare secca sugli affitti è disciplinata dall’art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 che introduce, in alternativa al regime ordinario vigente ai fini della tassazione sul reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, il regime della cedolare secca.

Con tale regime, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione nonché delle imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

La cedolare secca prevede l’applicazione di una tassa piatta pari al 21% da calcolare sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Un importante limite della cedolare secca è l’inapplicabilità della stessa alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

In riferimento a ciò appare necessario citare la sentenza della Corte di Cassazione del 7 maggio 2024, n. 12395 secondo cui il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale. Secondo la Corte, infatti, la normativa fa riferimento esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.

L’opzione della cedolare secca viene fatta in sede di registrazione del contratto di locazione.

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