Bed & breakfast in condominio, l’esperienza di un giovane imprenditore

Chiunque può aprire un bed & breakfast in condominio. In linea di massima è così. Ma questa linea, ancorché di massima, esiste. E talvolta può compromettere lo sviluppo della struttura e determinare la chiusura dell’attività ricettiva. Se abiti in condominio e stai pensando di aprire un bed & breakfast, fai attenzione ad alcuni aspetti prima di avviare l’attività. Se non lo fai potresti andare incontro a fastidiosi grattacapi. Ti racconto l’esperienza di un giovane imprenditore che, dopo avere avviato un bed & breakfast, ha dovuto scontrarsi con i condòmini che ne invocavano, davanti ad un giudice, la chiusura.

Nei giorni scorsi ho ricevuto una telefonata di un giovane imprenditore che alcuni mesi fa ha deciso di aprire un bed & breakfast nella propria abitazione. Il colloquio telefonico è stato lungo e piacevole. Mi ha raccontato dei suoi studi a indirizzo turistico ed economico e del desiderio di lavorare nel settore ricettivo: accogliere e ospitare i turisti era da sempre stata la sua passione. Fino a quando, spinto da un giustificato desiderio di mettersi in proprio, ha deciso di fare il grande salto: aprire un bed & breakfast.

Gli ingredienti c’erano tutti: città turistica, contesto elegante, zona ben servita dai mezzi pubblici, conoscenza della normativa dei bed & breakfast (nello specifico, quella del Friuli-Venezia Giulia). Mi ha pure confidato di avere scaricato il gestionale B&B (che ho reso disponibile gratuitamente su questo sito) e di averlo trovato ideale per le proprie esigenze. Ma c’era un aspetto che sicuramente avrebbe fatto meglio a valutare più attentamente: il bed & breakfast sarebbe nato nell'appartamento di un condominio.

Il giovane imprenditore ha, in pratica, sottovalutato che alcuni condòmini non tolleravano l'esercizio di questa forma di attività all'interno del proprio stabile e, così, hanno portato il giovane imprenditore in tribunale e hanno chiesto al giudice la chiusura immediata dell’attività e il rimborso delle spese. Adesso ti racconto come è andata.

È opinione alquanto diffusa – a mio avviso è questa una visione in parte distorta – che un bed & breakfast in condominio comporti un eccessivo viavai di gente, un movimento confuso di persone sconosciute, un traffico fastidioso di turisti talvolta irrispettosi e poco educati. È per questo che i condòmini non vedano favorevolmente l’idea di avviare un B&B nel proprio palazzo e che, nelle circostanze più estreme, facciano tutto il possibile per evitarne l’apertura.

Insomma, per fartela breve, anche al giovane imprenditore protagonista di questa storia è accaduta una cosa del genere: dopo avere avviato il suo bed & breakfast e ospitato nella propria abitazione i primi turisti, sono nate le prime contestazioni tra i diversi condòmini. E le liti tra condomini, come si può immaginare, sono sempre fastidiose, soprattutto se finiscono davanti ad un giudice. A queste condizioni, gestire un B&B diventa veramente un'impresa faticosa.

L’argomento dei bed & breakfast in condominio è talmente interessante e ampio che ho deciso di dedicarne un intero capitolo del mio nuovo libro intitolato Guida alle agevolazioni e al business plan per l'apertura e la gestione di un bed & breakfast. Acquistalo adesso per conoscere i principi di ordinamento civile, il contenuto del regolamento di condominio, tutti i limiti e di divieti che riguardano te e il tuo bed & breakfast e gli eventuali pregiudizi ai condomini.

La verità è che, in molti casi, i condòmini che ricorrono ad un giudice chiedendo la condanna del gestore e la chiusura del bed & breakfast non hanno elementi sufficienti per consentire ad un tribunale di emettere una sentenza in tal senso. Per esperienza, infatti, non è raro trovare un soggetto che avanzi una pretesa invocando il diritto alla tranquillità. Non è pensabile che un bed & breakfast possa essere chiuso soltanto perché uno o più condomini sostengano che i turisti o le persone che lo frequentano arrecano fastidio. Nessun giudice emetterà, a mio avviso, una sentenza in tal senso.

È vero, a nessuno fa piacere vedere pregiudicata la propria tranquillità e la sicurezza. Ma questo non autorizza la maggioranza dei condòmini, muniti di una semplice delibera, a citare in giudizio un imprenditore per chiederne la condanna, la chiusura dell’attività e il risarcimento dei danni arrecati (sempreché la condizione di trovarsi sullo stesso pianerottolo con un turista possa avere determinato, di per sé, un danno).

A queste condizioni non sussistono i presupposti per impedire ad un imprenditore di avviare un bed & breakfast e svolgere attività turistico ricettiva in un condominio. Né ciò può essere considerato un fatto illecito da cui possa derivare un obbligo risarcitorio.

Parliamoci chiaramente: per imporre ai condòmini di non svolgere alcuna attività ricettiva nel proprio immobile non è sufficiente una semplice delibera della maggioranza dei proprietari. Affinché tale divieto possa essere imposto legittimamente è necessario che sia stabilito all’interno di un regolamento contrattuale ossia sottoscritto da tutti o predisposto dal costruttore e richiamato nei vari atti di compravendita.

In alternativa, l'attività ricettiva può essere vietata da una delibera assembleare assunta all'unanimità, cioè con la partecipazione e il voto favorevole di tutti i condòmini.

Ricordiamoci che stiamo parlando di un divieto che limita le facoltà di godimento che i vari proprietari del fabbricato possono esercitare sulle rispettive proprietà esclusive. E ciò non può avvenire solo perché i condomini hanno assunto tale decisione. Neppure se questi rappresentano la maggioranza.

Ma ti dirò di più: in alcuni regolamenti è rappresentato il “divieto di destinare gli appartamenti ad un uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene, alla moralità ed al decoro dell'edificio”. Neanche in presenza di una interdizione in tal senso è possibile impedire ad un giovane imprenditore di esercitare l’attività di bed & breakfast all’interno del proprio immobile in condominio.

La giurisprudenza ha più volte affrontato il caso in questione. Con sentenza n. 21307 del 2016, la Corte di Cassazione stabiliva che i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze.

Non è pensabile, quindi, che sia sufficiente invocare la tranquillità, l’igiene, la moralità e il decoro di un edificio per determinare la chiusura di un bed & breakfast. Anche perché, parliamoci chiaramente, la gestione di un B&B non contrasta nulla di tutto ciò. Il divieto di allestire un affittacamere o un bed & breakfast in condominio deve essere stabilito, nel regolamento contrattuale o nella delibera unanime, con chiarezza e senza alcun margine d'incertezza.

Se hai avviato un B&B o stai per farlo, ricorda che sono tanti gli aspetti e le sfaccettature che dovrai affrontare. Alcuni di questi sono abbastanza semplici; molti altri, però, sono incredibilmente insidiosi. Se acquisti adesso il libro Guida alle agevolazioni e al business plan per l'apertura e la gestione di un bed & breakfast avrai la certezza di poter contare su un supporto normativo, fiscale e gestionale di straordinaria utilità. Il testo contiene una ampia riflessione su come avviare e gestire un bed & breakfast in condominio e tutte le regole che dovrai seguire per evitare che i tuoi condòmini abbiano la meglio su di te.